Polski rynek mieszkaniowy od lat boryka się z brakiem dostępnych mieszkań dla wielu grup społecznych. Mimo rządowych programów wsparcia, zakup własnego „M” wciąż pozostaje poza zasięgiem wielu osób. Szczególnie trudną sytuację mają ci, którzy nie posiadają wystarczającej zdolności kredytowej, ale ich dochody przekraczają próg uprawniający do mieszkania komunalnego. Rząd nie oferuje im żadnych rozwiązań. Czy mieszkania lokatorskie z możliwością dojścia do własności mogą być odpowiedzią na ten problem?
Analiza sytuacji
Budowa nowych mieszkań lokatorskich dla osób o zbyt niskiej zdolności kredytowej na zakup na wolnym rynku, ale mających za wysokie dochody na mieszkanie komunalne, może okazać się kluczowym rozwiązaniem. Mieszkania lokatorskie stałyby się szansą dla tej licznie reprezentowanej, a dotychczas pomijanej grupy społecznej.
Kontrowersje wokół przekształcania mieszkań
Niedawno zakończyły się konsultacje społeczne projektu ustawy o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa. Jednym z głównych punktów spornych była kwestia przekształcania po pięciu latach mieszkań spółdzielczych lokatorskich na własnościowe. Proponowany zakaz takich przekształceń budzi wiele kontrowersji. Dlaczego? Przekształcenie na własność jest zgodne z ideą spółdzielczości i znacząco wpływa na atrakcyjność takich lokali.
Argumenty za i przeciw
Główne argumenty za zakazem przekształcania dotyczą rotacji mieszkań i motywacji do przeprowadzek. Jednakże, te argumenty są adekwatne tylko w kontekście SIM i TBS, gdzie budowa finansowana jest w 50% z bezzwrotnych dotacji z budżetu państwa. Natomiast mieszkania lokatorskie finansowane są w całości z wkładu mieszkaniowego lokatorów i kredytu SBC, który spłacają oni sami.
Uzasadnienie
Likwidacja możliwości dojścia do własności zmienia fundamentalne założenia spółdzielni mieszkaniowych. Spółdzielczość, choć zaliczana do sektora przedsiębiorstw, to specyficzna organizacja, która nie może działać dla zysku. Kolejne zmiany w tym zakresie ingerują w ten sektor w sposób zbyt głęboki. Idea spółdzielczości mieszkaniowej zakłada właśnie stopniowe dochodzenie do własności.
Propozycja podziału na trzy sektory
Aby uporządkować rynek mieszkaniowy i ułatwić dostęp do mieszkań różnym grupom społecznym, proponuje się podział na trzy sektory:
Sektor pierwszy – budownictwo społeczne w najmie
Pierwszy sektor obejmuje mieszkania komunalne i socjalne, budowane przez gminy, TBS i SIM oraz mieszkania spółdzielcze w najmie. Kredyt dla instytucji budujących takie mieszkania powinien być jak najtańszy, np. 1% na 50 lat, a wkład własny najemców niski lub zerowy. Te mieszkania powinny pozostać w zasobie państwowym.
Sektor drugi – mieszkania lokatorskie z możliwością dojścia do własności
Drugi sektor stanowią mieszkania lokatorskie, które można przekształcić w odrębną własność po pięciu latach użytkowania. Budowa tych mieszkań nie jest finansowana z dotacji budżetowych, a ze środków lokatorów. Są one przeznaczone dla osób o przeciętnych i niskich dochodach. Pomoc państwa ogranicza się do obniżenia oprocentowania kredytu.
Sektor trzeci – mieszkania na własność: rynkowy zakup
Trzeci sektor obejmuje mieszkania kupowane na rynku przez osoby o średnich i wysokich dochodach. Kredyt rynkowy jest obecnie wyjątkowo drogi. Okresowo, przy tak trudnych warunkach rynkowych, sektor ten również może być wspierany przez budżet państwa.
Podsumowanie
Obecne programy rządowe nie uwzględniają potrzeb dużej części społeczeństwa – osób, które nie mogą uzyskać kredytu na standardowych warunkach, ale nie kwalifikują się do mieszkania komunalnego. Mieszkania lokatorskie w spółdzielniach mieszkaniowych mogą stać się
